Наиболее распространенной и всем понятной целью оценки объекта коммерческой недвижимости в современной Украине является привлечение банковского финансирования для строительства нового объекта под залог существующего, оценка которого проводится. Банки также предоставляют кредиты на приобретение объектов, ремонт или реконструкцию/завершение строительства существующих объектов. для этих целей также необходима оценка под залог активов, размещенных как вне финансируемых проектов, так и в их рамках.

Причина широкого распространения практики привлечения внешних оценщиков для получения банковского финансирования крайне проста - проведение оценки и наличие отчета независимого оценщика является формально необходимым условием предоставления кредита в банке. Поскольку банки по сути своей являются консервативными структурами, они, если речь идет о крупных объектах, за счет клиента привлекают для оценки залога третью сторону, пытаясь если не переложить на нее риски и ответственность, то хотя бы снять их с менеджеров банка, принимающих решение о выдаче кредита.

Фактически для определения максимального размера кредита наряду с методом коэффициента обеспечения займа и совокупного бюджета проекта используется процент от общей стоимости объекта залога. Таким образом, заемщик заинтересован в том, что объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога, получил максимальную оценку. При этом банки, в данной ситуации как никто другой заинтересованные в объективности оценки, зачастую определяют для своих клиентов - потенциальных заемщиков круг оценщиков, к которым они рекомендуют обращаться и отчетам которых доверяют.

В ряде случаев, особенно если речь идет о международных банках, хотя в последнее время и отечественные также начинают апробировать эту практику, банки осуществляют проектное финансирование, когда предоставление кредита не предполагает получение в залог имущества вне реализуемого проекта. При этом банку необходимо предоставить наряду оценкой прав на земельный участок, которые в данном случае и выступают в качестве залога, отчет о прогнозной оценке финансово-экономической целесообразности и реализуемости проекта, под который будут использованы кредитные ресурсы. Бизнес-план и более продвинутый его вариант feasibility study являются своего рода результатом развития сугубо оценочных услуг. И хотя сегодня отечественные банки, контролирующие соблюдение принципа целевого использования кредита, требуют предоставление бизнес-плана, как правило, такой документ готовится потенциальным заемщиком самостоятельно, а его содержание зачастую достаточно условно и формально. В Украине профессиональное feasibility study на сегодняшний день предлагается очень ограниченным числом консалтинговых компаний. Хотя, по нашему мнению, основанная в первую очередь на опыте работы на московском рынке, по мере проникновения на отечественный рынок недвижимости; зарубежного капитала в лице международных инвесторов банков, актуальность и востребованность данного документ будет возрастать.

Относительно использования услуг внешних оценщиков для привлечения инвестиционного капитала можно отметить, что эта цель является менее популярной, чем предыдущая, поскольку предоставление потенциальным инвесторам независимого отчета об оценке в данном случае не носит обязательного характера, и в большинстве случаев игроки; рынка недвижимости, заинтересованные в привлечения в свои проекты незаемных финансовых ресурсов, ограничиваются собственной аналитикой. Однако, как показывает практика, это возможно лишь к том случае, если речь идет об индивидуальном, практически семейном партнерстве между соинвесторами. А именно такая форма финансирования девелопмента до недавнего времени была доминирующей на отечественном рынке коммерческой недвижимости. В ситуации же, когда привлечение инвестора осуществляются на открытом рынке (внешние инвесторы arms length transaction, IPO, инвестиционные фонды), девелоперы сталкиваются с необходимостью дополнительной мотивации доноров капитала в его вложении именно в этот проект. При этом отчет об оценке, подготовленный независимой профессиональной компанией, становится таким же обязательным как и при кредитовании в банке, но в атом случае обязательность уже осознается заказчиком и именно он выступи инициатором проведения оценки, что значительно повышает требования к профессионализму специалиста по оценке и смещает акцент в критерии выбора оценщика «цена – качество» в сторону второй составляющей.

Стоит отметить, что наряду с отчетом об оценке того или иного вида стоимости в процессе привлечения инвестиционного капитала возрастает актуальность feasibility study, поскольку инвестор, в отличие от кредитора, еще в большей степени заинтересован в получении информации о финансовых показателях функционирования проекта в будущем, чем о стоимости тех или иных залоговых активов, размещенных вне проекта.

С точки зрения купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, необходимость оценки объясняется достаточно просто - любой владелец как нынешний, так и потенциальный заинтересован в получении объективного профессионального мнения относительно стоимости актива. Единственный нюанс который стоит выделить, заключается в том, что, как правилу оценку в данном случае проводит либо внутреннее подразделение продавца и покупателя, либо агент, предоставляющий услуги каждой из сторон в сделке.

kanzas.ua

• < Назад
• Вперёд >